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预约数月起！购房者仍扎堆提前还贷，为什么？值不值？******

　　“我提前去银行预约了提前还房贷，2月18日可以正式办理。”北京市民王飞告诉贝壳财经记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。

　　最近在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行，提前还房贷的年轻人不断增加。

　　面对扎堆提前还贷现象，不少银行设置了“时间门槛”，购房者需要提前两三个月甚至更长时间去预约。还有银行通过提高提前还款的成本来抑制客户提前还款的行为，去年8月份有银行因收取房贷提前还款补偿金惹争议。

　　为何大家要提前还房贷？易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮分析，伴随着理财投资收益的走低以及去年下半年以来资本市场及债市的波动性加大，对于占据绝对优势的保守型群体来说，资金难以有好的去处，因此越来越多的金融消费者倾向于通过提前还款来”降杠杆“，优化自身负债结构，同时也图个“心安”。但提前还贷行为未必会受到银行的欢迎，尤其在个人房贷作为优质资产的当下，银行会倾向于采取更多预约还款、作出收费等“限制性措施”。

　　从购房者角度看，是否要提前还房贷？什么样的情况下提前还房贷比较划算？上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。”

　　提前还房贷需预约

　　“三个月能办下来也不错了”

　　近日，一波“提前还贷潮”在年轻人中盛行。

　　北京市民王飞告诉记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。另有市民小李称，“昨晚提的提前还款申请，下午四点多就通过了，可办理时间为4月23日。”

　　据了解，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷的操作，但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请，线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道，只能去柜台排队办理。

　　某国有大行的客户经理告诉新京报贝壳财经记者，提前还款需先去营业部申请，等额度分配下来再通知存款，扣款成功后大概一个月拿涂销资料。但由于人民银行给每个银行都有固定额度的，目前提前还房贷肯定需要排队预约的。“三个月能办下来也不错了。”该客户经理表示。

　　“现在提前还款的人太多了，银行设置了提前还款的额度，所以一直都在排队。”另一家银行的客户经理也对贝壳财经记者表示，现在提前还贷都要在系统中预约，目前在该行预约起码也得两个月。

　　对于部分购房者愿意提前还房贷的原因，有银行分析人士指出，这主要是因为近年来宏观经济环境复杂，市场利率持续下行，部分早年购房者房贷利率高，提前还房贷减少利息支出；同时，由于市场利率下行，资产收益普遍下降，导致风险适中、高于房贷利率的资产难找，即有部分“闲钱”的业主难以找到风险、收益匹配的资产。

　　上述分析人士指出，房贷能为银行提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升的问题。

　　“个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博对贝壳财经记者表示。

　　有人提前还款可省几十万利息

　　提前还贷值不值？

　　“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了，就想提前还了。

　　据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年(已经还款5年)，如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37w的利息。

　　农业银行的一名客户经理也向记者分析称，目前来看，如果理财收益远低于预期水平，提前还贷还是比较合适的，除非有更好的投资渠道。

　　相比扎堆提前还贷的购房者，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷。去年曾提前还过一笔房贷的北京市民李凡告诉记者，“在今年的环境下，我肯定不会提前还款，而是更倾向于投资。”

　　作为一名个体经营者，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款的资金经营带来的收益远大于提前还贷省下的利息。

　　苏筱芮指出，在房贷“上车时”利率过高的人群会更偏好提前还款，以求在当前利率水平较低的环境下节约更多利息，目前国内第一波疫情已进入尾声，后续第二波等不确定性依旧存在，预计今年倾向于提前还贷的人群依旧保持在高位。

　　那么，究竟什么样的人适合提前还款？王蓬博认为，手里有余钱的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高的购房者，可以选择提前还贷。

　　严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外，理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。

　　“对于个人来说，提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为，一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些。他指出，从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。

　　新年伊始，监管接连重磅发声，既有提出对购买首套住房要大力支持的，也有提出要鼓励房、车等大宗商品消费的。苏筱芮建议，一是明确提前还贷的相关业务流程，使进度变得更加透明，二是充分响应监管精神，关注新增房贷的拓展，为首套购房、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务。

　　严跃进亦认为，提前还房贷目的就是减少利息支出，应该重视扎堆“提前还贷”现象。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

　　新京报贝壳财经记者 王雨晨

中央农村工作会议系列解读⑫发展生态低碳农业 以可持续理念建设农业强国******

　　作者：牛坤玉 中国农业科学院农业经济与发展研究所

　　中央农村工作会议指出，要“立足人多地少的资源禀赋、农耕文明的历史底蕴、人与自然和谐共生的时代要求”，“发展生态低碳农业，赓续农耕文明”。这一重要论述与党的二十大报告中对中国式现代化的阐释相呼应，是中国式现代化在农业领域的进一步具体和深化。它明确了中国特色的农业强国的内涵和具体路径，就是要汲取农耕文化中“天人合一、道法自然”的可持续发展理念，以减污降碳协同增效为抓手，促进农业发展方式从密集型和集约型向生态化和低碳化转变。

　　中国农耕文明延续千年，具有高度的可持续性。一百多年前，美国土壤物理学之父富兰克林·H·金创作了著名的《四千年农夫》，阐释了东方农业文明可持续发展的精髓。数千年来，中国的农业在支撑高密度人口的同时，维持了高度的可持续性，地力没有受到破坏，源于几千年以来中国农民对于农业本质的深刻理解、把握和传承。

　　在农业实践中，中国农民不断调整农作物与周边自然环境的关系，最大限度地利用水土资源来维持高强度的种植制度。探索了多种维持地力永续的方式，如自古以来就施行的豆科作物与其他作物轮作，将运河污泥、燃料灰烬、人畜粪便最大限度还田的养分循环利用模式，利用梯田作业防治水土流失，三塘串联的模式保存降雨和土壤肥力等。这些农业生产模式在维持农地最大产出的同时，将对农耕资源的保护发挥到了极致。

　　照搬西方的农业发展模式，中国农业的可持续发展遭受挑战。受到20世纪下半叶在全球掀起的农业绿色革命思潮的影响，中国在20世纪90年代加速了化学农业的进程。从1988年到1998年，中国化肥施用量在十年内连续上升了两个千万吨台阶，在粮食产量大幅增加的同时，也开启了农业种养分离的过程。化肥、农药替代了人畜粪便，机械替代了役畜，农业养分循环的闭环被打破，传承几千年的可持续农业体系在短短三十年间遭受前所未有的挑战。与西方发展低强度的农业系统不同，人多地少的资源禀赋，注定了中国农业需要通过高强度的作业方式，来支撑高密度的人口以及经济发展的需求。实践告诉我们，一味照搬西方的农业发展模式在中国行不通。

　　今年的中央农村工作会议首次强调要立足“农耕文明的历史底蕴”，“发展生态低碳农业，赓续农耕文明”，实则是对中国农业发展模式的一次反思和重构，为中国特色的农业可持续发展道路指明了方向。

　　从以往的发展“绿色农业”到今年提出的“生态低碳农业”，意味着农业可持续发展的内涵的进一步丰富。“绿色农业”的着力点在减污，而“生态农业”则意味着既要减少污染排放，还要维持农田生态系统的生物多样性。低碳则表示要减少与农业生产相关的温室气体排放，提高农业的气候韧性。可见“生态低碳农业”的提出是农业可持续发展的全面升级，也将为实现农业高质量发展注入新动能。

　　现代技术与传统农耕文明结合，重构可持续生态农业。中国农耕文明体系是在长期的人口资源压力下，经过长达4000多年的演化逐渐成熟起来的。传承农耕文明是摆脱对化学农药的路径依赖，实现农业可持续发展的根本途径。时至今日，中国农业也呈现出一些新特点和新问题，在城镇化、工业化背景下，中国农村非农化、兼业化程度不断提高，很难再回到那种传统的劳动密集型的生态农业模式。

　　现代的工程技术与传统的可持续发展理念相结合是农耕文明延续和传承的必然举措。一方面要继续探索和改进适应各地水土资源条件的间作轮作、生态复合种养以及种养循环的可持续发展模式。另一方面，要利用现代的科学技术改造传统农业，借助数字农业技术、生物工程技术大力开发有机肥制备、土壤改良、废弃物处理和利用、生物农药制造等新工艺，促进智能化控制系统与工程化设备的研发推广，发展资本密集型和技术密集型的种养循环模式。

　　增强政策间的协同性，促进农业发展的生态化和低碳化。减污、降碳、生态、保供协同推进，是未来农业政策体系面临的新挑战。应继续推动化肥农药减量减施等绿色低碳相协同的政策和技术的推广，加大对生态低碳的生产模式以及关键技术的研发力度。促进植树造林、牧场管理和湿地恢复等基于自然的解决路径的实施。增强农田生态系统的多样性保护，促进增产扩面工程与生态系统完整性保护的协同，发展适度规模农业，在修建大型农田水利设施以及高标准农田建设的过程中，应注重对水系、湿地等生态廊道的保护。制定以生物多样性指标为补偿标准的生态补偿计划。在消费端，通过减少损耗和浪费、促进食品废弃物回收利用推动农业系统的减排固碳。加大对气候适应型作物品种、农业生产模式以及技术的研发和推广力度。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）